Droit immobilier – l’examen a lieu avant l’authentification notariale, non après.

Les mandats immobiliers se répartissent en trois phases dont la marge de manœuvre est très différente. Lors de l’acquisition, elle est maximale : le projet de contrat de vente peut être négocié, le livre foncier et le registre des charges d’urbanisme peuvent être consultés, et les soupçons de sites et sols pollués ainsi que les taxes d’aménagement peuvent être clarifiés. C’est précisément là que l’on économise le plus souvent – au motif que le notaire vérifierait de toute façon. Le notaire authentifie et instruit ; il ne conseille toutefois pas unilatéralement dans vos intérêts et n’évalue pas si le prix correspond à l’état du bien.

Après l’authentification notariale, la marge de manœuvre se réduit considérablement. Presque tous les contrats de vente portant sur un immeuble existant excluent la garantie des vices matériels. S’il reste une responsabilité, ce n’est en règle générale que pour réticence dolosive – et c’est l’acquéreur qui en porte la charge de la preuve. En pratique, ce n’est alors pas la situation juridique qui décide, mais la documentation : ce qui a été demandé lors de la visite, ce qui a été répondu, quels documents ont été remis. Quiconque consigne ces points par écrit à l’avance dispose plus tard d’une base ; quiconque s’en remet à des conversations n’en a pas.

La phase de détention concerne les baux et les associations de copropriétaires. En droit locatif, le risque réside régulièrement dans la forme : congés sans motif suffisant, augmentations de loyer sans moyens de justification efficaces, décomptes des charges après l’expiration du délai. En droit de la copropriété, il s’agit de vices de résolution et de la question de ce qui incombe à la communauté et de ce qui incombe au propriétaire individuel – des points de litige qui persistent des années s’ils ne sont pas clarifiés tôt.

Le quatrième domaine est l’acquisition à l’étranger. Ici, le droit applicable au contrat et le droit régissant le transfert et l’inscription divergent régulièrement : ce dernier se détermine selon le lieu de situation. Les procédures, l’effet de l’inscription et les frais accessoires d’acquisition diffèrent considérablement, et dans certains États l’inscription protège moins fortement que le livre foncier allemand. Nous clarifions ces points avant le versement d’un acompte, car ensuite il ne reste guère de matière à négocier.